Plus-value immobilière : calcul et exonérations

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est imposable lorsqu’elle provient d’une cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société, etc.

Son calcul s’effectue en deux étapes :

• le calcul de la plus-value brute,
• l’application d’abattements.

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l’acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (par exemple, une indemnité d’éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics immobiliers ou les frais de

mainlevée
d’hypothèque).

Quant au prix d’acquisition, il correspond au prix d’achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de

succession
ou dans l’acte de

donation
. Il est majoré :

• des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ;
• des travaux pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

À cette plus-value brute s’appliquent des abattements pour durée de détention.

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de :

• 60 % pour l’IR,
• 16.5 % pour les prélèvements sociaux.

Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

À noter

Pour les biens situés dans certaines zones « tendues » entre l’offre et la demande, un abattement supplémentaire de 70 % est applicable si la cession permet la construction d’immeubles d’habitation collectifs et 85 % s’il s’agit majoritairement de logements sociaux et/ou intermédiaires. En pratique, cet abattement exceptionnel s’applique à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 (sous

réserve
que l’avant-contrat ait acquis date certaine entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020).

Le taux de taxation de la plus-value : après abattement, la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Une

taxe
complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50 000 €, après abattement. Elle est de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières. Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15 000 € ou les ventes au profit d’organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenus.

Pourquoi consulter un notaire ?

Le notaire se charge de calculer le montant de la taxation sur la plus-value et d’effectuer le paiement auprès des services de la

publicité foncière
. Par ailleurs, avant toute opération, il conseille ses clients sur les choix à faire entre les montants forfaitaires et les frais réels pour la détermination du prix et les informe sur les exonérations existantes.